شراء وبيع المنازل

التقليب: إعادة عرض لإعادة البيع


مع وفرة من العقارات المتعثرة في السوق الآن ، يتوق الناس إلى إبرام صفقات. ولكن هناك مساحة صغيرة للخطأ. عليك أن تكون ذكيا حول المنازل التي تشتريها والإصلاحات التي تقوم بها. يجب أيضًا أن تكون مستعدًا للاحتفاظ بممتلكاتك على المدى الطويل ، أو يمكنك الخروج من منزل لا يمكنك بيعه ودفع رهن عقاري لا يمكنك تحمله. ولكن إذا كنت ستحاول قلب المنازل ، فإليك بعض الأشياء التي يجب عليك معرفتها.

العثور على البيت المناسب
المستثمرون العقاريون يعيشون ويموتون بالأرقام. عليك أن تقع في حب الصفقة ، وليس المنزل. والصفقات الكبيرة لن تقفز عليك. يقضي المستثمرون ذوو الخبرة الوقت كل يوم في البحث عن الممتلكات المتعثرة ولديهم شبكة من الأشخاص الذين يكتشفون صفقاتهم.

يشير بعض المستثمرين إلى اتخاذ مسار مختلف عن العمل من المنزل للبحث عن صفقات محتملة. آخرون ، مثل سيد ديفيس ، مستثمر عقاري ومؤلف صانعي المنازل الذين يبيعون: طرق سريعة وسهلة للحصول على أعلى سعر ممكن، نوصي باختيار حي معين والقيادة فيه بانتظام. يقول ديفيس: "ابحث عن أفضل صفقة في أفضل حي". حتى في أفضل المناطق ، يوجد دائمًا أشخاص بحاجة إلى البيع بسرعة. اختر المنطقة المستهدفة التي تريدها وقم بتكوين منشورات تقول: "يمكنني الإغلاق في غضون أسبوع" أو "الدفع نقدًا مقدمًا". هناك الكثير من الناس في ورطة. "

البحث عن منزل بسعر أقل بكثير من القيمة السوقية ، كما يقول الخبراء. هذه هي الطريقة الوحيدة لكسب المال في سوق اليوم.

العثور على التمويل
حتى عندما كان الاكتتاب في الرهن العقاري فضفاضًا ، كان المصرفيون أشد صرامة على المستثمرين منه على شاغلي المالكين ، الأمر الذي يتطلب المزيد من الأموال لأسفل وفرض رسوم وأسعار فائدة أعلى. المقرضون اليوم أكثر صرامة من أي وقت مضى عندما يتعلق الأمر بإقراض المال للاستثمار العقاري.

بالنسبة إلى rehabbers الذين يمتلكون منزلاً ، قد يكون من الأسهل الحصول على حد ائتمان لأسهم المنزل واستخدام هذه الأموال كدفعة مقدمة مطلوبة. لكن افهم ما تفعله: فأنت تعرض منزلك للخطر إذا لم تتمكن من بيع العقار والتخلي عن المدفوعات.

التفكير طويل الأجل
ينظر العديد من المستثمرين العقاريين المحترفين إلى التقليب كنهج قصير النظر في العمل. وتقول جونز-كوكس إن الميزة الوحيدة تقريبًا هي الربح السريع ، لكن ضرائب المكاسب الرأسمالية تأكل جزءًا كبيرًا من ذلك - وظروف السوق الحالية لا تفضي إلى البيع السريع. بالإضافة إلى ذلك ، فإن مشاريع إعادة التأهيل سيئة السمعة لأخذها وقتًا أطول وتكلفة أموال أكثر مما كان متوقعًا. من الأفضل بكثير امتلاك المنزل والاستمتاع بالمزايا الطويلة الأجل.

يوافق ديفيس ، الذي انقلب سبعة منازل في عام واحد ، قائلاً: "لقد دفعت ما بين 10،000 إلى 12000 دولار لكل منزل ، واعتقدت أنني من الأشياء الساخنة. كان أغبى شيء فعلته على الإطلاق. إذا احتفظت بها كإيجارات ، فستكون لدي الآن 1.5 مليون دولار من حقوق الملكية ".

ربما تكون أذكى طريقة للتعامل مع التقليب في الوقت الحالي ، خاصة بالنسبة للمستثمر الجديد ، شراء منزل كمالك للمالك ، والعيش فيه لمدة عامين أو ثلاثة أعوام أثناء إصلاحه ، ثم بيعه من أجل الربح. ستحصل على سعر فائدة أفضل على التمويل ، وقم بإلغاء أكبر المدفوعات المطلوبة للمستثمرين وضريبة أرباح رأس المال الضخمة التي يدفعها الزعانف في المنازل التي يشترونها ويبيعونها بسرعة ، ومنح المنزل وقتًا ليقدره. يقول Vena Jones-Cox ، مستثمر عقاري في سينسيناتي ورئيس سابق للجمعية الوطنية للمستثمرين العقاريين: "إنها استراتيجية رائعة للغاية لجمع 50 ألف دولار أو 100000 دولار وعدم دفع ضرائب عليها".

جعل التجديدات الصحيحة
بمجرد العثور على المنزل ، تحتاج إلى جعل ميزانية التجديد والإصلاح. الخطوة الأولى هي تحديد سعر بيع تقريبي. يتم تحقيق ذلك من خلال إجراء تحليل مقارن للسوق لمنازل مشابهة للمنزل الذي تبيعه في الموقع والعمر واللقطات المربعة وعدد غرف النوم والحمام والعمر والميزات. إلقاء نظرة على أسعار المنازل التي تبيع - وكذلك تلك التي كانت تجلس منذ أشهر ، يوصي Dean Graziosi ، وهو مستثمر عقاري في Tempe ، من الألف إلى الياء ومؤلف كتاب المليونير العقاري. سيعطيك هذا فكرة جيدة عما يجب تضمينه في إعادة التأهيل الخاصة بك.

ثم قم بخصم المبلغ الذي دفعته للمنزل ، ونفقاتك الأخرى (مثل عمولة الوكيل العقاري) ، والأرباح التي ترغب في جنيها. يقول: "هذا سيخبرك بالمقدار الذي يمكنك إنفاقه". تتشابه قواعد إصلاح مراكز إعادة التأهيل مع القواعد الموصى بها لمشتري المنازل الذين يستعدون لبيع منازلهم: الانطباعات الأولى مهمة للغاية ، لذلك انتبه جيدًا إلى الفناء الأمامي والخارجي للمنزل والمدخل ؛ مطابخ وحمامات رئيسية تبيع المنزل ؛ لا تفرض أسلوب تزيين الخاص بك على المشترين. والحفاظ على الألوان في لوحة محايدة بحيث يمكن للمشترين جعلها خاصة بهم.

أكبر خطأ يرى جونز كوكس أن المستثمرين يرتكبونه في إعادة التأهيل هو إنفاق الأموال على ترقيات لا تضيف قيمة ولا تناسب الحي. وتقول: "إنهم يدخلون في هذه الممتلكات ، ويقعون في حبهم ، ويعتقدون أنه سيكون من الرائع وضع حوض استحمام ساخن في الحمام الذي يضم 125 ألف دولار". "إنهم ليسوا منطقيين بشأن ما يجب القيام به ، والذهاب إلى الخارج ، وعدم استرداد استثماراتهم أبدًا."

ترى ديان ساتشي ، نائبة رئيس مجموعة كوركوران ومقرها في إيست هامبتون ، نيويورك ، الشيء نفسه في إعادة التأهيل بملايين الدولارات. يقول ساتشي: "في بعض الأحيان يفرط الناس في الإنفاق بطرق ليست بهذه الأهمية". "سيضع شخص ما مولدًا باهظًا ولن يكون لديه مساحة خزانة أو مساحة تخزين كافية لحجم المنزل. أو سيفعلون شيئًا لا يناسب الحي. إذا كان حيًا به جميع المنازل بها مرائب وقمت بتحويل المرآب إلى غرفة تمرين ، فهذا غبي ".

إذا كنت تعتقد أنك مستثمر عقاري ناجح وتفكر في التقليب أو إعادة التأهيل كاستثمار طويل الأجل ، فمن المرجح أن تنجح.

هناك العشرات من الطرق لفشل إعادة عرض وظيفة القيام به لإعادة بيعها. في الجزء العلوي من القائمة هي:

  • لا تقوم بأداء واجبك. هناك الكثير من المنازل في السوق للبيع اليوم ، والمنافسة على المشترين شرسة. تحقق من المنافسة قبل البدء في ضرب الجدران. أسهل طريقة للقيام بذلك هي زيارة المنازل المفتوحة في نفس النطاق السعري.
  • الذهاب في البحر. تريد أن تبرز منزلك ولكن ليس مثل الإبهام الحاد. اجعل حياتك أفضل قليلاً من المنافسة ولكن حافظ على الاتساق مع الحي.
  • تجاهل الفناء. بعض rehabbers يقضون كل وقتهم على الداخل ونسيان الخارج. العشب يحتاج إلى أن يكون في أفضل شكل ممكن.
  • زوايا القطع. هناك فرق كبير بين القيام بأشياء غير مكلفة قدر الإمكان والتغاضي عن المشكلات الرئيسية لإنقاذ المجموعة. لا تنظف وترسم فقط عندما يجب إصلاح شيء أو استبداله.
  • التعاقد مع المقاولين غير المرخص لهم. هناك حاجة إلى إصلاح مشاكل السلامة الهيكلية للمنزل أو أنظمته الرئيسية - التدفئة والتبريد والسباكة والكهرباء - بواسطة مهنيين مرخصين ومؤمن عليهم.
  • تحاول أن تفعل كل شيء بنفسك. إذا لم تكن قد قمت ببعض وظائف تحسين المنزل الأكثر تعقيدًا التي اصطفتها لمنزلك - مثل الأعمال الكهربائية أو أعمال السباكة - فلن يكون الوقت الآن مناسبًا لمحاولة ذلك. سوف تصاب بالإحباط وربما الجرحى. استئجار المهنية وتأكد من تخصيص هذه التكلفة في ميزانية الإصلاح الخاصة بك.
  • التقليل من الإطار الزمني. ربما يتعين عليك تخصيص الوقت المخصص لإنجاز المهمة - خاصة إذا كنت لا تستطيع دفع شهر إضافي أو شهرين على الرهن. إذا كنت تحمل رهينتين ، فإن إنشاء جدول زمني واقعي أمر بالغ الأهمية.

شاهد الفيديو: اعادة ضبط المصنع لماكينة التفريخ الصيني. كايرو تريد (شهر اكتوبر 2020).