شراء وبيع المنازل

ما يجب مراعاته قبل شراء منزل ممنوع


مع ما يقرب من ثلث مبيعات المنازل في هذا البلد التي تتكون من العقارات في مرحلة ما من الرهن في الربع الأخير ، فإن شراء منزل ممنوع هو وسيلة رائعة لالتقاط صفقة رائعة على منزل. لكن المنازل المحجوبة التي تم التخلي عنها أو إهمالها لعدة أشهر - أو حتى سنوات - غالبًا ما تأتي بتكاليف خفية يمكن أن تحول هذه الصفقة إلى حفرة مالية. هنا ، تقدم مجموعة من الخبراء أفضل النصائح حول الخطوات التي يجب اتخاذها إذا كنت في السوق للحصول على منزل ممنوع.

1. الاستثمار في تفتيش المنزل. يقول جريج هيرب ، سمسار عقارات مرخص وصاحب شركة هيرب العقارية في بوييرتاون ، بنسلفانيا: "مقابل حوالي 300 دولار إلى 400 دولار ، يمكن لمفتش المنزل تقديم تقرير كامل عن الهيكل والمكونات الميكانيكية والرئيسية للمنزل والممتلكات". يوافق Charles Gifford ، مفتش المنازل المرخص ومالك Amerispec في Jacksonville ، فلوريدا ، مضيفًا أن فحص المنزل من قِبل مفتش منزل مؤهل بشكل صحيح سيعطيك "صورة أفضل لما تشتريه ويوفر لك إطار عمل لتحديد أولوياتك التصليحات أو الابتعاد إذا كان هناك الكثير مما يجب التعامل معه. "

2. البحث عن معلومات عن تاريخ المنزل. تطلب العديد من الدول من بائعي العقارات استكمال بيان كشف ملكية البائع (SPDS) كجزء من أي معاملة. يقول هيرب: "عادةً ما تكشف SPDS عن أي عيوب مادية معروفة تتعلق بالممتلكات وتزود المشتري بمنظور تاريخي للمنزل ، وصيانته ، وأي إصلاحات أو إضافات تم إجراؤها بموجب الملكية السابقة". ومع ذلك ، غالبًا ما يكون لهذه البيانات بعض الاستثناءات ، مثل نقل المنزل بين الزوج والزوجة أو بين الأشقاء. الاستثناء الشائع الآخر هو عندما يكون بائع طرف ثالث ، مثل البنك أو مؤسسة الإقراض ، يمتلك العقار كنتيجة لعملية حبس الرهن. يقول هيرب: "عندما تشتري خاصية حبس الرهن من بنك لم يكن موجودًا في المنزل مطلقًا ، فإنك تفقد المنظور التاريخي كمشتري" ، ويضيف أن تفتيش المنزل يمكن أن يساعدك على معرفة التغييرات التي قد تطرأ على مدى حياة الملكية.

3. دي فصل الشتاء المنزل. وفقًا لجيفورد ، وهو أيضًا عضو في الجمعية الأمريكية لمفتشي المنازل (ASHI) ، إذا كنت تخطط لشراء منزل غير مأهول لعدة أشهر ، "أول شيء يجب أن تسأل عنه هو:" هل تم تشغيل الأدوات؟ في المنازل المحجوبة في أجزاء كثيرة من البلاد ، "المياه متوقفة ، تمتلئ المصائد بمضادات التجميد الصديقة للبيئة ، وقد يتم ضغط خطوط المياه بالهواء أو تفجيرها وتجفيفها بالكامل" ، لمنع الأنابيب من التجمد و يفسر ، جيفورد. قبل التفتيش على المنزل ، سوف تحتاج إلى فحص الخطوط وتنشيطها. ووفقًا لجيفورد ، قد تحتاج إلى كهربائي مرخص لإجراء فحص أمان على كهرباء العقار قبل استعادة الطاقة. "كل بلدية لها قواعدها الخاصة" ، كما يقول ، "وقد يُطلب من المشترين من خارج المدينة دفع رسوم لتشغيل السلطة ، ويمكن أن تتعقد الأمور إذا كان هناك ثلاث أو أربع أدوات للاتصال بها قبل أن تتمكن من الحصول على كل شيء التشغيل. يجب أن يكون الوكيل العقاري الجيد قادراً على تزويدك بالإحالات. "

4. تحقق من وجود مشاكل السباكة. غالبًا ما تحدث المشكلات الأكثر كارثية في المنازل المهجورة أو المحصورة عن طريق كسر أنابيب السباكة أو التسريبات. "في بعض الأحيان ، عندما تقوم بحفر تحت سطح وعاء تسريب المرحاض الذي تم إصلاحه بشكل رديء ، ستجد أنه ليس عليك فقط استبدال ثني الرصاص ، ولكن أيضًا الطوابق بأكملها ، روافد الأرضيات ، والجدران الجافة التي يتم تعفنها أو تحتوي على قوالب". ماثيو بارنيت ، مفتش منزل مرخص وصاحب بروكلين ، مفتشي البناء الدقيق ومقرها نيويورك. يقول بارنيت ، وهو عضو في ASHI ، إن السيطرة على مشكلة العفن يمكن أن تتكلف في أي مكان من مائتي دولار إلى ما بين 20000 إلى 30000 دولار أو أكثر لإصلاح واستبدال أرضيات كاملة وجدران مصنوعة من الجبس أو الحوائط الجافة.

5. فحص النظم الميكانيكية ، تسخين المياه ، والكهرباء. يقول بارنيت: "في المنازل المهجورة ذات أنظمة الهواء القسري والأوساخ والحطام وحتى الحيوانات الصغيرة تتراكم في عمل القناة ، وإذا كانت الرطوبة موجودة حول الغلايات أو الأفران لفترات طويلة من الزمن ، فيمكن لمبادلات الحرارة أن تتآكل وأنت سوف تحتاج إلى استبدالها تمامًا. "قد يتكلف هذا ما بين 3000 إلى 5000 دولار ، وفقًا لنوع النظام الذي ستحتاج إليه. ويضيف أندريا جونسون ، وهو سمسار عقارات مرخص له في بورتلاند وعضو مؤسس وشريك في شركة REO Partners التابعة للولايات المتحدة: "لن تضيء بعض المرافق الضوء التجريبي لأنظمة الغاز إذا كانت المرشحات قذرة من أجل السلامة من الحرائق". هذا يعني أنك ستحتاج إلى تحمل نفقات التنظيف لاختبار ما إذا كانت قابلة للتشغيل.

6. ابحث عن علامات الصيانة المؤجلة. "عندما يتخلى المالكون عن منازلهم ويتوقفوا عن العناية بها ، ستكون هناك الكثير من مشكلات الصيانة ، مثل الحاجة إلى تنظيف المزاريب ، وإزالة الحطام من السقف ، وقطع الغطاء النباتي المتراكم ، وبلاط السد / الختم في الدش وأحواض الاستحمام يقول جيفورد ، الذي يضيف أنه في بعض المناطق المنكوبة ، من غير المألوف أن نجد أن الأجهزة ووحدات التكثيف وتركيبات السقف قد أزيلت تمامًا. وفقًا لـ Barnett ، فإن "الإصلاحات الرخيصة ، مثل استخدام شريط مجاري أو معجون سباك على ماسورة تسريب أو أسلاك غير مهنية لمروحة" يمكن أن تؤدي أيضًا إلى مشاكل أعمق ، مثل مخاطر العفن أو الحريق ، والتي قد تتطلب إصلاحات مكلفة أسفل الخط.

7. تحقق من وجود تشققات الأساس والسقف والتسريبات والأضرار الخارجية الأخرى. يقول جيفورد: "نميل إلى رؤية كل الأسطح السيئة والقضايا الهيكلية وتلف المياه وغيرها من عناصر إصلاح التذاكر الكبيرة". ويضيف جونسون: "في المناطق القاحلة ، مثل ولاية تكساس ، يجب سقي أسس المنازل أو يمكن أن تتصدع وتدمر المنزل". بالنسبة للمنزل الذي يحتوي على حمام سباحة ، يوصي Barnett بالاتصال بخدمة حمام السباحة للتأكد من أن الأنابيب والمعدات تحت الأرض غير متشققة أو مسدودة. "سيشمل تفتيش المنزل العادي الحالة العامة للضخ والتصفية ومنطقة الفناء وأحجار المواجهة والقاشطات ، ولكن خدمة البلياردو يمكن أن تحاول تشغيل النظام وتشغيله لمعرفة ما إذا كان هناك أي تلف كبير في المعدات". يقول. إذا كانت هناك مشكلة ، فقد يمنحك المالك رصيدًا لتشغيله بشكل صحيح مرة أخرى.

8. إجراء نطاق المجاري. خاصة بالنسبة للمنازل التي يزيد عمرها عن 20 عامًا ، يقترح جونسون الاستثمار في فحص المجاري. "يمكن كسر الخطوط بواسطة جذور الأشجار" ، كما تقول ، "أو قد لا تكون مرتبطة بشكل صحيح بالأنظمة العامة". قد تكون الخطوط متعفنة أو مسدودة أو تالفة. يمكن لشركة السباكة أن تتسلل كاميرا فيديو عبر الخط لتحديد حالتها.

9. حل أي الامتيازات. يقول هيرب: "لدى العديد من البلديات لوائح تتعلق بصيانة الممتلكات". يقول: "إذا كان البنك يمتلك عقارًا ، فسيحتفظ عمومًا بجدول قطع العشب ، ولكن إذا فشل في القيام بذلك ، يمكن للبلدية أن تضع رهنًا على العقار إذا كان عليها الدخول والحفاظ على العشب بنفسها". يقول جونسون: "ربما تم وضع أي عدد من الامتيازات الأخرى على العقار من قبل المقاولين غير مدفوع الأجر ، والمرافق ، ورابطات مالكي المنازل ، وما شابه ذلك". قبل إغلاق العقار ، ستحتاج إلى التأكد من أن جميع الامتيازات يتم التحقيق فيها بشكل دقيق من قبلك ومن قبل موظف الملكية وعلاجه قبل أن يتم نقل الملكية من المالك السابق إليك.

10. إعادة مفتاح جميع الأقفال. يقول جوهسون: "يوجد الكثير من المنازل بنظام المفتاح الرئيسي". "هذا يعني أن عددًا لا يحصى من السماسرة والمقاولين والمثمنين وغيرهم من الأشخاص يمكنهم الحصول على هذا المفتاح." إذا اشتريت منزلاً ممنوعًا ، تنصح بحماية نفسك وممتلكاتك عن طريق تثبيت أقفال جديدة بمفاتيح جديدة على الفور قبل الانتقال.

نبذة عن الكاتب: جان نايار هو وكيل عقاري مرخص له لدى Bond New York ومؤلف العديد من الكتب عن الديكور والتصميم ، بما في ذلك The Happy Home Project (Filipacchi Publishing) ، الذي تم إصداره في يونيو.

شاهد الفيديو: قبل شراء العقار في تركيا تجنب التالي. . (سبتمبر 2020).